土地增值税热点问题解答(2014年8月份)

    土地增值税是房地产企业涉及的一个重要税种。在实际操作中,一些纳税人对部分政策的理解仍存在误区。税屋节选山东地税12366整理的土地增值税计算和缴纳方面的热点问题,以期对纳税人有所帮助。

    税收文件
    ●国务院令1993年第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例 
    ●财法字[1995]6号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 
    ●《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号
    ●《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号

    咨询热点
    1 房地产开发企业何时进行土地增值税清算?
    国税发〔2009〕91号文件规定,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的;2.取得销售(预售)许可证满3年未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的(应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算)。

    2房地产开发公司收取顾客的违约金及更名费,是否需要缴纳土地增值税?
    土地增值税暂行条例实施细则第五条规定,条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金及更名费,实际构成了房屋销售价值并在房屋转让时取得了收入,该违约金及更名费应并入其房屋转让收入内计征土地增值税。

    3 纳税人支付的土地闲置费及其契税滞纳金,是否可在计算土地增值税时扣除?
    根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定,对于企业因违约而承受的处罚性开支如土地闲置费及契税滞纳金等,不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳税金的范畴,不能作为扣除的项目金额。因此,在计征土地增值税时不能作为正常的成本费用支出予以扣除。

    4 建造高级公寓出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,是否可以免征土地增值税?
    土地增值税暂行条例第八条规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税。土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定,条例第八条第(1)项所称的普通标准住宅,指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。因此,建造高级公寓出售不可以免征土地增值税。

    5 房地产开发公司销售地下车位使用权,与业主签订合同约定使用年限为20年,使用费一次性收取,是否应当缴纳土地增值税?
    根据土地增值税暂行条例及其实施细则的有关规定,土地增值税是对出售或者其他行为方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。只发生出租地下车位的行为,不缴纳土地增值税,应按照“服务业——租赁业”以5%的税率缴纳营业税。

    6 个人将土地归还政府取得的收入是否征收土地增值税?
    根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定,土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权,个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权,按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或是由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

    7 以土地使用权投资入股,被投资企业从事房地产开发的,其土地成本如何进行确认?
    财税〔2006〕21号文件规定,房地产开发企业以接收投资方式取得的土地使用权,分两种情况确认土地成本:
    (1)2006年3月2日之后,在投资或联营环节,已对土地使用权投资确认收入,并对投资人按规定征收土地增值税的,以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

    (2)2006年3月2日之前,以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的,被投资企业在土地增值税清算时,应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。